在国家和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的作用下，青云谱区房地产开发投资在经过波动调整后，整体运行向好，销售市场回暖明显。

　　一、基本情况

　　1.投资增速震荡波动，2016年出现高位反弹。从发展趋势来看，2011-2015年青云谱区房地产开发投资增速呈现震荡波动的走势，最低点为2011年的-24.1%，最高为2014年的11.8%。

　　2016年，房地产开发投资增速出现反弹。至6月底，全区已入统房地产开发企业37家，房地产项目25个；上半年，累计完成投资18.98亿元，同比增长41.1%，增速同比提高8.3个百分点，高于全市水平0.7个百分点，占全市份额为7.1%。从投资总量看，2016年上半年投资额就已超出2013年全年投资总量。

　　2011-2016年上半年房地产开发投资情况

　　2.施工面积稳中调整，2016年新开工面积迅速回升。2011-2015年，全区房屋施工面积年均189.59万平方米。施工面积总体上围绕平均值上下波动，于2012年触底，面积为167.37万平方米；于2013年达到最高点214.59万平方米。其中，全区房屋新开工面积合计159.14万平方米，年均31.83万平方米，新开工面积于2014年触底，为4.75万平方米，2011年为最高点56万平方米。

　　2016年上半年，全区房屋施工面积183.64万平方米，同比增长6.3%，其中，新开工面积在梅湖上苑、博泰生命树等房地产项目的带动下，增加67.51万平方米，同比增长332.8%。

　　3.以住宅类销售为主，2016年商品房销售向好。从近五年情况来看，青云谱区商品房销售以住宅类为主。2013年是一个销售高峰年，商品房总销售面积达34.36万平方米。2014年商品房销售极速下滑，与2013年相比，总销售面积减少了19.39万平方米；2015年持续减少。

　　2016年上半年，商品房销售向好，全区商品房销售面积9.87万平方米，同比增长44.2%，增速同比提高66.6个百分点，仅低于全市水平0.8个百分点；其中，住宅销售面积9.28万平方米，同比增长55.7%。从单月销售情况看，6月份出现一个峰值，当月销售商品房面积达2.86万平方米，同比增长115.9%。

　　2016年各月商品房销售情况

　　4.企业土地储备不足，近九成企业无新增购地。从购置土地情况看，区内房地产开发企业购地主要集中在2012-2013年，其中2012年购置土地23.16万平方米，2013年购置土地27.23万平米。2015-2016年，区内房地产开发企业中有南昌洪科置业有限公司、江西航都投资发展有限公司两家企业有新增土地购置，土地购置面积达15.19万平方米，但受统计制度的制约，两家房地产企业均未能及时纳入统计。从企业已有土地情况来看，江西中城建设发展有限公司、南昌洪科置业有公司（未入统）、江西航都投资发展有限公司（未入统）三家企业有待开发土地，待开发土地面积为18.43万平方米。

　　二、存在问题

　　1.市 场需求相对不足。新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套，还需要确立产业支撑。一方面，青云谱区仍处于产业转型升级期， 城市的凝聚力、辐射力相对不足，缺乏人才流入吸引力，外来人口每年增幅不大；另一方面，江铃、洪都、亚啤等大型工业企业及省三建、武警水电、海通建设、中 金建设等大型建筑业企业陆续外迁，区内就业人口数量随之减少，而就业人口是房地产市场需求的主要来源之一，这势必导致购房需求不足。

　　2.优质教育资源缺乏。随着当前社会竞争日益激烈，人们对下一代教育的关注与日俱增，为了让孩子能接受良好的教育，“不输在起跑线上”，众多家长瞄准“名校”，买“学区房”为了给孩子买一张进入名校的“通行证”，优越的学区环境成为影响购房者决策的核心关键，“教育+地产”俨然成了楼市新卖点，以教育环境为依托的小区建设则成为地产发展的大趋势。由于长期以来工业区的历史定位，青云谱区教育事业发展极不均衡，优质教育资源较为缺乏，呈现“普通学校多，品牌学校少”的现状。这种现状，在一定程度上，影响着青云谱区房地产的发展。

　　3.安置性住房投资占比过大。南昌市规划在2013年至2017年期间，针对东湖、西湖、青山湖和青云谱等4个中心城区实施旧城改造。目前，青云谱区仍处于旧城改造时期，25个房地产开发项目中，有4个拆迁安置性项目（象湖隧道九洲高架安置房、象湖东岸综合性安置小区、朱桥花园综合性安置小区、十字街旧城改造综合安置小区）。从投资看，2016年上半年，4个安置性项目完成投资9.48亿元，占房地产开发总投资的50%。安置性住房项目在竣工后无法转化为销售，投资占比过大将造成投销不平衡。

　　三、促房地产健康发展的建议

　　1.加 快“产业化”和“城镇化”步伐，促房地产健康发展。房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用。从长远来看，房地产 市场发展的最终动力来源于产业支撑和人口集聚，城市产业聚集度高、公共服务的供给能力及服务水平较高、基础设施相对完善、产业发展快，房地产市场就具有吸 引力，加快“产业化”和“城镇化”步伐是房地产健康发展的根本。一是以发展产业带动人口集聚。鼓励资金、技术、人才流入，不断吸引更多优质大型企业进驻， 企业的高精尖人才及上层管理人员人士则是楼市的主力军；因地制宜挖掘资源，重视培育特色产业，加快形成高端、优质、特色的区域优势产业，通过产业发展集聚 人口，从而激活其房地产市场，形成“以资源带动产业发展，以产业带动人口集聚”的发展之路。二是加大城市基础设施建设。以建设宜居城区为目标，加强商品住 宅的环境建设和配套设施建设。积极推进交通、市政等城市基础设施，增强城市承载力；完善社会保障、公共教育、医疗卫生、住房保障等方面的措施，推进城镇基 本公共服务全覆盖常住人口，营造有利于人口集聚的良好环境。

　　2.有 效盘活存量，促房地产健康发展。一是积极推行货币化安置。旧城改造时，积极推进货币化安置，制定推进货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措 施，使居民拿到补偿款后，可以按照自己的需求，在市场上选购自己满意的住房。推行货币化安置既有利于缩短安置周期，节省过渡费用，又有利于盘活商品房存 量，增强住房购买需求，刺激销售市场。二是积极为棚改居民和房企牵红线。政府部门在以货币安置的方式支持棚改居民购置位置合适和价格合理的房源同时，积极 为棚改居民和房企牵红线，组织房产推介会或组织团购，并鼓励房地产企业对商品房适度让利，为棚改对象提供一批价格优惠的房源。这不仅活跃了商品房市场，对 于盘活资金活跃经济也有积极作用。

　　3.金 融扶持和引导转型，促房地产健康发展。一是加大对房地产企业的金融扶持力度。在确保资金安全、规范的前提下，鼓励金融部门进一步加大房地产信贷有效投放力 度。按照“政府引导、企业自愿、互利互惠”的原则，搭建开发企业与金融机构互动平台，定期组织房地产开发企业与金融机构开展合作洽谈，加大对经营管理效益 好、信誉好的开发企业的信贷扶持力度。二是引导房地产企业转型升级。鼓励房地产企业推动产品创新，提升产品品质，宏观上增加项目的宜居宜业性，微观上注重 楼盘细节，改善配套环境，适应市民多元化、个性化需求。支持跨界地产发展，鼓励引导房地产企业根据市场需求调整开发产品结构，发展旅游、养老、文化地产， 推动符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型。推进房地产企业兼并重组，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质 的方式促房地产健康发展。