2018年以来，上饶县认真贯彻落实中央房地产宏观调控要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，通过供求两端整合发力，不断加强分类指导，重点抑制投机性炒房，房地产调控卓有成效。随着上饶县城乡建设速度的加快以及投资环境的进一步改善，2018年上饶县房地产开发投资较上年呈现回稳态势。2018年上饶县房地产开发投资完成244692万元，比去年同期增长41.8%；商品房销售面积778693平方米，比去年同期增长11.0%；待售面积148885平方米，比去年同期减少3.70%。上饶县房地产市场总体继续保持良好发展态势。

　　一、房地产投资运行的主要特点

　　今年上饶县房地产投资主要还是集中在住宅开发投资上，商品房销售市场需求平稳，本年新开工房屋施工面积规模扩大，而商业营业用房和其他用房仍需加大去库存力度等特点。

　　（一）开发投资回稳增长。2018年，上饶县房地产开发投资完成218635万元，同比增长44.7%，其中商品住宅投资167302万元，同比增长19.2%，占房地产开发投资总量的76.5%。

　　（二）本年新开房屋施工规模扩大。上饶县房地产开发企业本年新开工房屋施工面积892553平方米，增长25.04%，其中住宅施工面积2207329平方米，增长267.61%。新开工房屋施工面积的强劲增长带动了上饶县施工规模稳步扩大，在某一层面促进了上饶县经济发展。

　　（三）商品房销售市场需求平稳。2018年，上饶县商品房销售面积为736665平方米，同比增长18.78%。其中：住宅销售面积为703889平方米，同比增长14.98%，占上饶县商品房销售面积的4.45%；上饶县商品房销售额为52840万元，同比增长28.05%，其中：住宅销售额为93629万元，同比增长59.31%。

　　（四）非住宅类房屋仍需加大去库存力度。上饶县的待售面积有148885平方米，同比减少3.70%，其中住宅类待售面积为79559平方米，同比减少2.84%，非住宅类待售面积为10265平方米，同比减少9.01%，其中商业营业用房同比增长3.51%，其他类待售面积同比增长6.2%，共同拉高了非住宅类待售面积10.6个百分点。由此可见我县房屋销售主要以商品房销售为主，而商业营业用房和其他用房仍需加大去库存力度。

　　二、房地产投资运行中存在的问题

　　2018年，上饶县房地产开发投资较上年虽出现回稳的增长势头，但依然存在着一些值得关注的问题。

　　（一）资金来源的不足影响房屋施工的竣工率。在目前房贷收紧、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增长较快，尤其是商业银行与部份民间借贷利息增长较快，资金需求庞大，资金周转周期长开发商资金供应不足，而房地产开发商迫于压力对本年新开工房屋颠簸全面施工，直接造成房屋施工竣工率偏低。

　　（二）房价依然过高，房地产泡沫尚未得到有效挤压。2018年，上饶县商品房销售价格依然呈上涨的趋势。上饶县商品房销售面积为778693平方米，商品房销售额568252万元，商品房销售均价为7298元/平方米，较上年均价5881元/平方米增加了1417元/平方米，同比增长24.10%。直接影响我县房价一路增高主要原因有两方面：1、从市场需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向房地产业。2、建筑成本方面分析：目前全县多层住宅成本价在3100-3400元/平方米，高层建筑成本价在3500-3800元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。房价过高、泡沫成分过大依然是当前该县房地产市场存在的主要问题。

　　（三）房地产开发企业资产负债率偏高，风险大。上饶县房地产开发企业普遍存在自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。过高的负债必然使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定的金融风险，要正确处理影响房地产开发的经济秩序。

　　（四）联网直报与网签数据存在一定的差异。2018年联网直报数据通过与房管局的商品房网签数据比对，数据存在差异的问题依然存在。主要有三方面原因：一是由于房地产统计制度的改革，房地产项目开发公司为企业非法人，即产业活动单位不能单独申请入库，无法入库统计；二是一部分项目因无施工许可证或施工照片手续不全而无法申报入库；三是部分房地产开发企业属异地法人无法入库。房地产开发企业和开发项目的漏统导致房地产统计数据不能真实客观地反应我县的房地产市场现状，要加大房地产开发企业和开发项目入库工作力度。

　　三、促进房地产投资发展的建议

　　（一）高度重视稳定住房价格工作，政府要发挥对房产价格的引导调控作用。房地产业上交税费、土地出让金虽然能给该县带来相当可观的地方财政收入，但我们也应注意到住房作为一种生活必需品，关系到千家万户的安居乐业，房产价格过高与过快增长，会增加居民的生活负担，同时以房价为代表的生活成本的大幅上涨也会丧失对外的吸引力，而从长远看，通道的发展离不开人流的增长，要增加通道对外来各类人员的吸引力，使他们有兴趣来，而且能进得来，留得住，稳定房价也非常关键。因此，县委县政府坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的十九大精神，坚决贯彻落实县委和县政府决策部署把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项内容，切实采取有效措施，制定出台相关实施意见，抑制住房价格快速上涨，负起稳定住房价格的重任。

　　（二）规范房产市场秩序。应严格房地产市场准入机制，加强市场监督，要遏制房地产交易中的各种腐败现象。严格执行房地产开发税费政策，要进一步加强房产建筑、销售相关税收和契税、耕地占用税、设施配套费等税费的征收管理，相关部门要对与税费征收相关的占地面积、建筑面积、交易价格等严格把关。同时，还要加强行业归口管理，建立健全房地产信息系统，调控供求关系，建立不良经营行为公示制度，促进全县房地产市场稳定健康发展。

　　（三）合理利用存量土地，调整住房供应结构。要抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，切实制止囤积土地行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地的行为。要根据目前该县住房供应实际，加大住房供应结构调整力度，着力增加普通商品住房、经济适用房、廉租住房的供应，并提高其在市场供应中的比例。每年新开工建设的普通商品住房中小户型的比例要达到合理水平。进一步加强经济适用住房、廉租住房建设的规范管理，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠。

　　（四）加快基础设施建设，改善投资环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，进一步改善投资环境，提高政府办事效率，加大房地产业招商引资的力度，吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

　　（五）房地产开发企业在大做销售文章的同时，要对项目施工进度进行督促，以确保项目按时按质竣工。在网上直报工作上要强化企业的硬件设施配置，优化网络环境，配备专门的统计工作人员，并能及时参加统计系统组织的专业培训，做到及时、真实地上报统计报表。